Quando la contrattazione preliminare relativa alla compravendita immobiliare sia scandita in due fasi, con la previsione della stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice deve verificare se tale accordo costituisca già un preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex artt. 1351 e 2932 c.c., oppure se abbia soltanto effetti obbligatori con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento (ndr.: oppure nullo e quindi senza alcun effetto se non presenta alcun interesse meritevole). La giurisprudenza (SS.UU. 6 marzo 2015, Cass n. 4628, Cass. 28 novembre 2019, n. 31188; Cass. n. 26484 del 17 ottobre 2019; da ultimo Trib. Bari del 17 luglio 2020, n. 2252) ha osservato che è valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali. La validità del preliminare del preliminare secondo le SS.UU. sussiste solo se vi è un concreto interesse delle parti.