terreno pertinenziale e agevolazioni prima casa (Base imponibile e aliquota)

In presenza di elementi soggettivi e oggettivi di pertinenzialità (da espicarsi in atto) è possibile beneficiare della base imponibile catastale (per i soli terreni agricoli) e dell'aliquota al 9% ma non di quella al 2% con conseguente vantaggio per i soli terreni agricoli pertinenziali, risultando possibile beneficiare delle agevolazioni per i terreni non agricoli solo ed unicamente se graffati al bene principale. Questo è quello che sembra emergere dalle varie risoluzioni e provvedimenti predisposti dall'Agenzia delle Entrate. Infatti, secondo la risoluzione n. 149 dell’11 aprile 2008 si può applicare al terreno agricolo pertinenziale il meccanismo del c.d. prezzo-valore laddove - in base alle vigenti disposizioni civilistiche (presenza di pertinenzialità soggettiva e oggetti) – lo stesso costituisca effettivamente una pertinenza del fabbricato abitativo, con la conseguente individuazione della base imponibile nel valore catastale, calcolato ai sensi dei commi 4 e 5 del richiamato articolo 52 del citato TUR e con l’applicazione dell’aliquota propria applicabile al bene principale (fabbricato) ai sensi dell’articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, allegata al predetto TUR. Con la precedente circolare del 1 marzo 2007, n. 12/E, è stato chiarito che alle pertinenze si applica la disciplina dettata per la tipologia del fabbricato principale, purché nell’atto di cessione si dia evidenza del c.d. vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale, mentre con la precedente circolare n. 6 del 13 febbraio 2006 è stato chiarito che non emergono limitazioni quantitative all’acquisto di immobili con destinazione pertinenziale. Pertanto, il nuovo regime opzionale di determinazione della base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, potrà essere applicato a tutti gli atti di cessione di immobili pertinenziali, salvo naturalmente che tale destinazione risulti dall’atto di acquisto. La risoluzione n. 32 del 16 febbraio 2006 che richiama la precedente circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 afferma che l'agevolazione "prima casa" si può estendere alle "aree scoperte" pertinenziali, così classificabili ai sensi dell'articolo 817 del codice civile (cfr. circolare 19/E del 2001 punto 2.2.2), a condizione che le aree anzidette siano "graffate" al bene principale, vale a dire censite al catasto urbano unitamente ad esso. In mancanza di tale requisito, le aree in questione non possono considerarsi ai fini dell'agevolazione in questione "pertinenza" di un fabbricato urbano, anche se durevolmente destinate al servizio dello stesso, non rilevando, di conseguenza, che dette aree siano iscritte autonomamente al catasto terreni ovvero censite alla "partita 1" (aree di enti urbani e promiscui). Per tali considerazioni tale con tale risoluzione del 2006 si ritiene che, in assenza del requisito della "graffatura" al bene principale agevolato, non sia possibile estendere il regime di favore c.d. "prima casa" alle aree pertinenziali (n.d.r. ossia l’aliquota al 2%).

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