Le SS.UU. della Cassazione con Provvedimento del 17 dicembre 2020 n.28972 affermano che la pattuizione avente ad oggetto la creazione di un “diritto reale d’uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale in modo da precludere qualsiasi utilizzo agli altri condomini sarebbe nulla in quanto diretta alla creazione di un diritto reale atipico non ammissibile nel nostro Ordinamento per il principio del numerus clausus che regola gli stessi (in virtù del quale solo il Legislatore può creare nuovi diritti reali) e per il principio di tipicità degli stessi (in virtù del quale all’autonomia privata non è consentito creare nuovi diritti al di fuori di quelli tipici e come tali opponibili per mera volontà privata). Una clausola negoziale che privi il diritto di comproprietà degli altri condomini (ossia dei comproprietari diversi dall’utilizzatore) di qualsiasi contenuto o facoltà di utilizzo è sicuramente nulla e al massimo si può parlare di eventuale conversione ex lege in una clausola valida ex art. 1424. A seconda di come è stata scritta la predetta clausola nulla potrebbe ritenersi convertita in diritto di proprietà esclusiva (che ovviamente imporrebbe un frazionamento e intestazione in proprietà esclusiva) oppure in un diritto di uso ex art. 1021 con i limiti di tale diritto oppure in un accordo obbligatorio con effetto limitato alle parti contraenti e non opponibile a terzi (in tale concetto rientrando anche gli altri condomini non firmatari della “delibera”). Non potrebbe esserci conversione in servitù in quando anche in tal caso il proprietario del fondo servente non può essere privato di qualsiasi facoltà di utilizzo del bene.